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本报今天发表关于重庆“钉子户”的调查与思考，不仅仅只是为了向读者提供这一事件的具体新闻事实，也是使读者从中思考这一事件的启示。这种思考，对物权法新时代的国土资源管理工作来说，是很有意义的。
“钉子户”事件中所折射出来的公共利益界定、私产保护、第三方评估，政府行政理念方式，乃至公共危机处理、信息公开以及司法权威维护等等问题，都值得国土资源管理工作者去分析、去理解，并有利于今后我们的工作。
事实上，长期以来在征地、拆迁、矿产开发中，类似的许多难题一样困扰着我们。在《物权法》已经颁布并即将实施的大背景下，依法平等保护产权，保护好公共利益和私人利益，是一个重大且复杂的课题。“钉子户”事件，不啻于一个精彩的教案。本报今日发表这篇记者调查，旨在引起读者的深入思考和讨论，从中获取更多的教益。
一边，是重庆市九龙坡区商业中心地带杨家坪步行街和轻轨车站，高楼林立，熙熙攘攘，人流如织，一派繁华都市景象。
一边，一层的门面房中散布着小餐馆，小烟酒店，游戏厅，地摊上摆着手机假皮套和盗版DVD，地上的垃圾与污水随处可见，与上世纪八九十年代小县城的街巷没有什么差别。
中间，则是一个十几米深的大坑，坑中矗立着一栋二层小楼。
正是在这座孤岛般的小楼前，2007年3月下旬，房主杨武和他的妻子吴苹成了全国乃至世界瞩目的焦点。
事件始末
事情似乎并不复杂。
1983年，杨武与吴苹从父母那里继承下位于九龙坡区杨家坪的祖业。在很长一段时间里，此房所在的鹤兴路是重庆杨家坪一带繁华的商业街，是“黄金中的黄金”，临街铺面主要是做餐饮生意，被当地人称为“好吃街”。杨武和吴苹在这里一直经营一家火锅店，生意很好。1993年，杨武夫妇在原地翻盖了新房，建起了后来人们注目的这栋砖混结构的二层小楼。
随着城市的发展，拆迁随之而来。
九龙坡区房管局拆迁负责人在向记者介绍拆迁的必要性时说，该片区80%的房屋系上世纪四五十年代修建，多数为简易结构建筑，年久失修，危旧破烂，多次发生火灾和房屋垮塌事故。经专业技术部门鉴定，这里80%左右的建筑为危房，近10多年来被市、区两级列为消防安全、房屋安全重点监控及整改片区。市区人大代表、政协委员多次呼吁尽快对该片区实施旧城改造，以消除事故隐患，为该地区居民创造良好的生活环境。
1993年，重庆南隆房地产开发有限公司与政府签订协议，拿下该片区的旧城改造项目，但一直没有启动拆迁工作，一拖就是11年。
2004年，重庆南隆房地产开发有限公司与重庆智润置业有限公司签署联建协议，后来，重庆正升置业有限公司加入，成为该项目法人。而重庆智润置业有限公司是重庆正升置业有限公司的股东之一。
2004年8月31日，重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告。之后，该片区其他280户陆续搬迁，只剩下杨武（吴苹）一家。
由于对安置补偿和所谓赔偿问题不能达成一致，在多次协商无果的情况下，开发商正升置业有限公司向九龙坡区房管局提出了行政裁决申请。
2007年1月11日，九龙坡区房管局下达了行政裁决书，吴苹仍不执行。之后，区房管局向九龙坡区法院申请司法强拆、先予执行。
3月19日，九龙坡区法院裁定支持房管局关于搬迁的裁决，要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋。
3月21日下午，杨武爬进自己早已不再居住的房子，搬进各种生活用品，并在楼顶升起国旗，拉起大幅标语——“公民的合法的私有财产不受侵犯”。
他的妻子吴苹，则一次次站在记者面前，指责政府有关部门与开发商勾结，指责法院司法不公。
在强大的舆论关注下，九龙坡法院支持强拆的司法裁决，也几乎成了一纸空文。尽管过了法院规定的期限，杨武（吴苹）的房子依旧矗立在那里。
3月26日，九龙坡区法院执行局向杨武发出执行通知，责令他在3月29日前履行法院判决。由于杨武在3月29日前依旧没有履行判决，九龙坡区法院在3月30日下午发布公告，再次责令杨武在4月10日前自动搬迁。
4月2日，吴苹夫妇与开发商达成一致，杨武走出他坚守了11天的房屋。当晚，其房屋被拆除。
从事件的简单描述中来看，这只是中国城市化激进浪潮中一个再平常不过的案例。但是，媒体们尤其是电视媒体和网络媒体放大了这个案例。今年3月初，一张吴苹家房屋孤零零地立在十几米深工地中央的图片被放到几个著名的网络论坛上，并迅速传开。
在网络和媒体上，吴苹一家被称为中国“史上最牛钉子户”，有网站调查表明，80%的受访者支持吴苹的举动。
有专家分析说，社会对吴苹一家如此关注的最大原因，是十几年来中国城市化进程中，有关拆迁的矛盾和积怨已经积攒太多。在大多数情况下，被拆迁人总是利益受损的一方，“民众对吴苹的支持，很大程度出于对一种社会普遍现象的不满情绪宣泄”。
而吴苹家的房子孤立于工地深坑以及杨武用绳子向上拉生活用品的景象，更加重了这种情绪。
以一己之力，杨武（吴苹）在与强大的地方政府和开发商的抗争中，保住自家的房屋长达两年多，“她不牛谁牛？”一位在现场对吴苹表示支持的市民对记者说。
对抗中的利益逻辑
吴苹并不是一定要保住她的房子不被拆除，对于这栋已多年不居住的房子，并非一种出于对祖业的深厚感情让她下决心与开发商对抗至今。
3月27日，在接受记者采访时，吴苹说，希望在自己合理合法的权益得到维护之后，她家的房子也应该拆掉，“城市要建设、要发展，这是必然的趋势”。
既然并不反对房子被拆掉，双方纠纷的唯一问题，就是如何补偿了。
到底补偿多少合适呢？一直有传言说，吴苹一开始的要价是2000万元。但吴苹对此矢口否认，而开发商之一的正升公司负责人也没有对此确认。
按照该片区其他拆迁户投票选出的金地评估公司在2004年作出的评估，吴苹219平方米房子一楼价值为18841元/平方米，二楼3785元/平方米，评估总价为247万元。吴苹拒绝这一价格。
2005年上半年，开发商再次提出货币安置方式，将补偿的数额增至350万元。吴苹仍然没有同意。
吴苹提出，要“原位置、原楼层、原朝向、原面积”还房，同时要求拆迁人另付自1993年3月以来的经济损失赔偿500余万元。其理由是早在1993年，鹤兴路就曾张贴出拆迁公告，宣布要拆迁，但十年未见动静，吴苹称这期间造成了很大损失，并声称要赔偿完后再谈安置拆迁的事。
吴苹将赔偿分为好几个部分。一是南隆公司1993年就拿到了开发权，却迟迟没有实质性的拆迁改造，给她造成的损失，每个月按照3万元计算，一直赔偿到2004年10月正式动迁时，共138个月总计要赔414万元；二是智润公司补偿她从2004年10月至2006年6月期间因动迁造成的租赁损失107万元；三是房子装修损失18万元。另外，还要算上楼顶上85平方米违章搭建物，10平方米的冒亭（用塑料围起的房子），还有与邻居相连面积为2.52平方米的公共墙，吴苹都要求开发商给与赔偿。
由于分歧较大，双方没能达成一致意见。
2006年9月18日，双方进行第二次协商。这次吴苹追加补偿屋内被盗物品价值12万元等八项要求，并尽早提供相同面积过渡门面等。
“这里面有些要求我们觉得很无理，比如房屋被盗损失。我们还没有签署安置协议，没有替他们看护私人财产的义务，怎么能够让我们作出补偿呢？”正升公司拆迁负责人王伟说，双方这次又未达成共识。
九龙坡区房管局拆迁科科长任忠萍认为，吴苹在安置补偿之外提出的500多万元巨额赔偿要求是没有任何法律依据的，“在2004年之前，她都一直正常营业”。
今年1月11日，九龙坡区房管局下发行政裁决书，要求杨武15日内自行搬迁。“即使这时，我们仍没有放弃协商。”重庆正升公司副总廖建明说。2月9日，双方开始第三次协商。此轮协商，开发商对吴苹的要求一一作出回应，并定下了相关补偿框架。
在这份协议上，开发商提供了拆迁红线内同样大小的临街门面与二层，同时针对吴苹在三次协商中提出的要求，提供72万元的赔偿；而吴苹需要支付的，是新房与旧房之间不到70万元的差价。
“也就是说，不用掏一分钱，她就可以拿到新的临街营业房，但最后关头她还是没有签字。”王伟说。
任忠萍告诉本报记者，实事求是地说，在第三次的协商中，双方都作出了一定程度的让步，基本上达成了一致，但是吴苹最终还是没有签字。
在吴苹与开发商的抗争中，她似乎一直是个胜利者。每一次的协商，她都获得了更多的补偿。
尽管吴苹在记者面前一直否认是为了更多的钱，但是，越谈价越高却是一个不争的事实。
谁不被谁信任？
为什么在今年2月基本达成协议后，吴苹没有签字呢？
吴苹给出了两个理由。2月25日，对方告知吴苹，开发商之一的重庆南隆不能盖章。“我说可以等，结果过了三天，还是不行。”
吴苹说。
3月2日，王伟说，不能盖章的原因是因为南隆老总患病在床无法往返，章在广州，为了尽快签订协议，在吴苹的要求下，他们写了南隆因病无法盖章的证明。
3月27日，重庆南隆办公室，其工作人员对记者称，虽然该公司老总生病在外，但公章一直就在重庆。
“你想，谈了两年多时间，疲惫不堪，既然谈得不容易，对方好不容易同意了协议，送章还要过程，我们就想着抓紧时间签下来，所以写了这份证明。”王伟说。
拿到证明后，吴苹仍然拒绝签字。“我当时说，老总生病没法盖章，我可以去看他。也可以打电话，但对方怎么也不提供，这不能不让我怀疑有假。”吴苹认为，如果看不到三个公司各自的老总，公章有可能是假的；没有身份证同样不行，“人也可能克隆嘛。”
3月2日当天，九龙坡法院工作人员也来到双方协商的九龙坡区房管局，并送来先予执行的通知。
吴苹认为自己受到了欺骗。因为，她认为自己接受协商的前提是对方承诺没有进入司法程序。
而在任忠萍看来，吴苹的说法并不能成为理由。“从法律角度说，这种协议是可以委托签署的。”法律专业人士对这种说法表示认同。
同时，“只要双方能达成协议，强制执行申请的司法程序也就自然中止。”任忠萍认为，这根本不会影响整个事情的进展。而双方一直不能达成协议是因为吴苹没有诚意，“老是变来变去”。
任忠萍告诉记者，由于吴苹变化过于频繁，在与吴苹的沟通中，她不得不安装了一部录音电话，“专门为她装的”。
王伟同样对吴苹失去了信心，“谈了不下30余次了，在最后一刻都能变化，现在已没有信心谈下去。”“怕了，怕了，我真是怕了她。”王伟说，她要和谁谈，什么时候谈，她说了算，而有时候约好了，又联系不上，
“感觉我们好像很弱势”。
尽管吴苹接受记者采访时多次声称自己的说法有理有据，都是真实的，但并不完全如此。
吴苹曾当着包括本报记者在内的众多媒体记者面提起她的父亲，“我父亲是检察官，父母都是解放后第一批干校毕业的”。
但记者从吴苹病退之前的工作单位杨家坪百货公司获取的档案表明，她的父亲解放前曾是国民党机关“中尉”级别人员，解放后为重庆市种畜厂工人，母亲则在李家沱饮食服务公司工作，政治面貌都是“群众”。
3月25日，吴苹在接受某媒体采访时说，为了拆迁的事情，她多次到政府有关部门上访，但是没有任何一个领导理会她的事情。然而，本报记者了解到，九龙坡区房管局多次与吴苹进行接触，该局局长甚至还请来自己的大学同学（同时也是吴苹的高中同学）从中斡旋。
3月27日下午，吴苹在指责当地政府部门进行行政裁决时说：“我跟开发商之间纯属私人之间的协商问题，不需要政府来出面干预，而且有关法律规定，政府不可以干预拆迁的问题。”几分钟后则说，政府应该出面缓解矛盾，化解问题。
同日，吴苹一口否认自己曾经要求巨额赔偿的事情。但在24日下午接受众多媒体采访时，她却明确表示，从1993年到2004年这十几年的营业损失赔偿是她曾经提出的安置条件之一。当本报记者对此进行追问时，她则拒绝给出明确的回答。
类似的情况，在吴苹接受记者采访的过程中多次出现。一位媒体记者在采访吴苹多次后，很是感叹：“我都不能确定她哪句话下次又会不一样了。”
吴苹对自己在2月份没有签署协议有这样一个说法，“没签字之前我有更改的权利，只要没签字就没有法律效力。”
这对于开发商和居中斡旋的房管局来说，不啻于一场灾难，“这还有头吗？”
“他们彼此之间已经没有一丝信任。”一位采访了各方意见的媒体记者这样说。
他们是“物权法英雄”？
在吴苹一家的事情为社会瞩目之前，经过8次审议的《物权法》刚刚在十届全国人大五次会议上高票通过。
吴苹站在自家那栋孤单矗立房屋前的景象，成了《物权法》最好的注脚之一。于是，众多媒体纷纷发表评论，对吴苹的举动大加赞赏，认为她开创了中国私人财产维权的历史，更有媒体把他们当成榜样和楷模。
而在网络上，“吴苹，某地人民支持你”、“吴苹，好样的”之类的字眼占据了评论的绝大多数。开发商和地方政府部门则成了众矢之的，俨然成了剥夺私人财产的恶魔。
将在今年10月1日正式实施的《物权法》第四章一般规定第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十二条规则规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。
吴苹熟练地运用着自己掌握的法律知识。她认为，开发商的建设项目是一个商业项目，“我的房子是私人财产，开发公司也是私人的”，不是公共利益，因此强制拆迁是违法的。
但九龙坡区房管局认为并不能如此简单地界定公共利益。从当时的照片看，该区片绝大多数是危房，拆迁对那些长久住在狭小且破旧房屋的居民来说，有很大的吸引力。
与吴苹原住同一条街、早已搬迁的王素芳说，原来的老房子多数修建于上世纪40年代，由于修建时期条件不具备，电线像蜘蛛网一样，从房屋上梁、屋与屋之间穿过。到了上世纪90年代，这里成了九龙坡区火灾重点防护单位。“大家都希望能有开发商站出来，对房屋进行整体拆迁，让大家搬到位置和环境相对好的地方。”
“危旧房改造，难道说不是公共利益？”区房管局一位负责人说。
尽管吴苹的房子所在地按照规划将盖起一栋商住楼，但据介绍，整个项目占地面积为23500余平方米，其中环道、大件路、轻轨、公交换乘中心等市政项目建设，就使用土地近1万平方米，涉及拆迁成本共达1亿元左右。
任忠萍说，这些本应由政府承担的拆迁成本均已由开发商承担，“怎么能说没有公共利益在里头呢？”
《物权法》中对“公共利益”的模糊处理，使得双方在这个问题上各执一词。美国耶鲁大学法学博士、现哈佛大学肯尼迪学院研究员的刘向民在接受本报记者采访时认为，美国最高法院2005年的一个非常出名的判例对我国《物权法》中公共利益的界定具有参考价值。
在美国一个破落小城新伦敦市，政府为了重振地方经济，决定把靠海的一片土地授权给开发商进行重新开发，用于招商引资。大部分居民通过自愿交易的方式同意迁走，有几户则不愿意迁，成了“钉子户”。他们认为政府的征地行为不是为了公共用途，是违法的，于是起诉政府。这件官司就从地方法院层层打上去，一直打到联邦最高法院。
这个案子争论的焦点就是什么是公共用途，很多学者、律师、法官都认为将土地转到私人手里进行开发不是严格意义上的公共使用。但最高法院最终对此进行了驳斥，认为该案中土地用于经济发展改善了地方经济，促进了地方就业，也是出于公共利益，是合法的。尽管有很多人不同意这个观点，但这是目前美国法律界普遍接受的有效力的裁决。
九龙坡房管局曾提出，被拆迁处一片废墟，久拖不决，严重影响了城市形象，也是对公共利益的一种戕害。这一观点被多家媒体批驳，认为难以令人信服。不过，多位研究法律的专家告诉记者，以提升城市形象为出发点的公共利益诉求并不少见。
美国“9·11”事件中被毁的世贸中心所在地，以前是纽约市著名的电子一条街，有几百家店铺。1962年，纽约市在这里开始了世贸大楼的征地行动，但遭到了几百家店铺业主的反对，政府与业主的官司一直打到了美国最高法院。最终大法官裁定建设世贸大楼符合公共利益。他们认为，该商业区毗邻华尔街和纽约港，修建世贸大楼将吸引全世界对美国的投资，会给纽约乃至美国带来更大的繁荣，而几百家店铺不能够做到这一点。
刘向民认为，对于处于九龙坡区商业中心区的鹤兴路项目来说，建设一个附有各种公用设施的商场，无疑能给当地经济发展和人民就业带来明显的改善。
而这，是吴苹那栋二层破败小楼无论如何也做不到的。
因此，《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授的态度就容易理解了。
江平教授表示，吴苹一家拒绝拆迁的理由是不涉及公共利益，但这条理由不能成立，“他说不是公共利益就不是了？”他认为，如果补偿合理，就应该拆迁。如果当事人认为补偿不合理，应该到法院进行诉讼。
这位中国法律界的物权法权威认为，如果吴苹一家自己不把房子拆掉，支持强制拆迁，“法院已经下达了裁定，就要按照(法院的裁定)执行。”
刘向民的观点与江平不谋而合。据他了解，在美国出现与杨武这样在司法裁决的最后期限后还继续对峙的情况“是不可想象的”，这种明显对抗国家公权力的行为是典型的“妨碍司法”，一定要受到法律的严惩。
“（杨武）最好的办法是去上诉，争取抢在强拆执行前进入审理程序，这样才能保住房子，公然对抗司法的做法不可取。”刘向民说，“在一个尊重法治的国家，法院的判决具有最终效力。”
政府是依法还是违法？
在本报记者采访吴苹的过程中，她曾多次指称政府的拆迁决定违法、开发商的行为违法、法院的判决不公等等。
3月25日下午，重庆九龙坡区城市房屋拆迁工程处主任赵荣华就吴苹的多个质问回答了记者。
记者：鹤兴路片区的拆迁是不是合法？
赵荣华：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第7条、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第10条的规定，项目业主取得了国土、规划等部门的批准文件，落实了拆迁补偿安置资金和制定了拆迁补偿安置方案，向拆迁行政主管部门提出了申请，经审查后，依法取得了房屋拆迁许可证。该项目的拆迁是合法的。
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